A társasház a közös tulajdonnak egy olyan különleges formája, amely az ingatlan tulajdonostársainak fokozott együttműködését követeli meg a társasházban kialakított önálló, valamint közös tulajdont képező lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiségek, illetve a közös tulajdont képező telekrészek vonatkozásában. Erre tekintettel a társasháznak, valamint a tulajdonostársaknak a 2003. évi CXXXIII. törvény (Társasházi törvény) rendelkezései szerint többletjogosultságai és többletkötelezettségei is vannak.

Szervezeti-működési szabályzatban történő szabályozási lehetőségek

A Társasházi törvény ennek megfelelően kimondja, hogy a szervezeti-működési szabályzatban (SZMSZ) van lehetőségük a tulajdonostársaknak többek között rendelkezni a külön tulajdonuk használatáról, hasznosításáról, a közös tulajdon fenntartásáról, ezen belül a közös költség viseléséről és a költséghátralékok megfizetéséről, felújítási alap képzése esetén az alap felhasználásáról, a társasházi lakóépület házirendjéről, a közgyűlés hatásköréről és eljárásáról, valamint a közös képviselő hatásköréről és feladatairól is.

Pénzbírság kiszabása a szervezeti-működési szabályzatban és a házirendben

Tekintettel arra, hogy a Társasház tulajdonosainak széles körben enged lehetőséget a törvény arra, hogy az ingatlan használatát rendezzék, nem ritka az olyan eset, amikor a Társasház tulajdonosai egyes, főként a közös tulajdont képező ingatlanrészekkel kapcsolatos használat módját akár pénzbírság kilátásba helyezésével is szankcionálják.

Fontos ugyanakkor tudni, hogy kifejezett anyagi hátrányt a Társasház nem jogosult sem a tulajdonosokra, sem pedig a bérlőkre kiszabni, különös tekintettel arra, hogy jogszabályok erre kifejezetten nem hatalmazzák fel, és a Társasház természetesen nem működhet quasi szabálysértési vagy közigazgatási hatóságként.

A bírósági joggyakorlat továbbá megállapította annak tényét is, hogy pénzbírság kiszabására legfeljebb akkor lenne lehetőség, ha az SZMSZ vagy a házirend polgári jogi társasági szerződésnek minősülne. A polgári jogi társasági szerződéssel annak felei ugyanis arra vállalnak kötelezettséget, hogy közös céljuk elérése érdekében együttműködnek, a közös cél megvalósításához szükséges vagyoni hozzájárulást teljesítenek, és tevékenységük kockázatát közösen viselik. Egy ilyen konstrukcióban tehát lehetőség van a polgári jogi társasági szerződésben részt vevő felek bírságolására, ugyanakkor a felek kötelesek a veszteséget és a nyereséget, valamint a tartozásokat közösen viselni, és egymással szembeni igényérvényesítés kizárólag abban az esetben követelhető, ha valamelyik tag vagyoni hozzájárulását nem teljesíti. Mivel a szerződési szabadság ez esetben is fennáll, így előfordulhat pénzbírság kilátásba helyezése is.

A bírósági joggyakorlat azonban megállapította, hogy figyelemmel arra, hogy a Társasházi törvény egyértelműen előírja, hogy a szervezeti-működési szabályzat elfogadásához a tulajdonostársak egyszerű szavazattöbbsége szükséges, ezért pénzbírság kilátásba helyezése kifejezetten jogszabállyal ellentétes.

Jogorvoslati lehetőségek: mit tegyünk, ha a Társasház SZMSZ-ben vagy házirendben meghatározott pénzbírságot követel tőlünk?

Amennyiben a Társasház közös képviselete bármilyen vélt vagy valós magatartás okán az SZMSZ-ben/házirendben kirótt pénzbírságot követelne Öntől mint tulajdonostárstól, lényeges tudni, hogy e cselekedet kifejezetten ellentétes a jogszabállyal, erre tekintettel Ön nem köteles a fizetési kötelezettségre történő felszólításnak eleget tenni.

Mivel az ilyen rendelkezés jogszabályba ütközik, javasoljuk, hogy prevenciós jelleggel már az ilyen tartalmú szervezeti-működési szabályzatot elfogadó közgyűlési határozatot – a tulajdonostársak és a közös képviselet eredménytelen felhívását követően – támadják meg, ugyanis csak ebben az esetben állapítható meg annak érvénytelensége, és a későbbi szankciók így békésebb úton elkerülhetők.

Amennyiben erre bármely okból kifolyólag a jogszabályban meghatározott 60 napon belül nem kerül sor, úgy később természetesen lehetőség van az SZMSZ alapján elfogadott, pénzbírságot ténylegesen kiszabó határozat bíróság előtti megtámadására, a közgyűlési határozat elfogadását követő 60 napon belül.

Dr. Franczia Ágnes

Andrássy 7 Ügyvédi Együttműködés

VEGYE FEL VELÜNK A KAPCSOLATOT

Egységes csapatként dolgozunk világszerte piacvezető cégekkel, és ügyfeleinknek a lehető legmagasabb színvonalú tanácsokat adjuk.